地產(chǎn)股近年股價表現(xiàn)欠佳，因本港住宅樓市近年飽受政府“辣招”、規(guī)管一手物業(yè)銷售條例等措施影響，令去年樓宇買賣登記量錄約6.88萬宗，創(chuàng)近18年新低，有分析指港府“辣招”持續(xù)，仍會壓制地產(chǎn)商的定價權(quán)及貨如輪轉(zhuǎn)的“后腿”，從“磚頭股”而言，市場焦點或轉(zhuǎn)至收入及派息相對穩(wěn)定的收租股之上。
【寫字樓租金 獲大行看漲】
瑞信上月底發(fā)表報告，預(yù)料今年本港寫字樓租金可按年升15%，但料零售租金按年持平，并估計住宅樓價將按年跌10%。即該行看好寫字樓租務(wù)前景。
瑞信表示，在地產(chǎn)股中看好寫字樓收租股，特別是從事中環(huán)地區(qū)寫字樓，該行在行業(yè)中首選太古地產(chǎn)(01972.HK)及置地，偏愛的股份還包括長實(00001.HK)、恒地(00012.HK)、新地(00016.HK)及希慎(00014.HK)。此外，匯豐證券亦預(yù)測，本港今年中環(huán)甲級寫字樓租金可按年升7%，總體甲級寫字樓租金可升5%，而零售租金則可增長5%，但料住宅租金則按年持平。
【避險債息回 利估值提高】
事實上，美聯(lián)儲局雖上月進(jìn)一步“退市”，本月起再縮減買債規(guī)模至650億美元，但近日在關(guān)注新興市場走資憂慮下，美債成環(huán)球避險工具。而美國十年期國債孳息率，自去年底高位3厘水平，至1月底曾跌至2.66厘，創(chuàng)兩個月新低，而近日穩(wěn)定回升，處2.7厘水平。
當(dāng)美國國債息率上升，一般會令本港房產(chǎn)股資本化率(capitalization rate)上升，潛在令房地產(chǎn)資產(chǎn)凈值削減。故當(dāng)美國宣布退市時，投資者憂慮息口上升會對地產(chǎn)股不利。不過，留意到近日市場有“棄股投債”情況，料美息中短期內(nèi)抽升機會不大，加上當(dāng)局最快或要2015年中才會加息，或?qū)⒂欣靖凼兆夤伞?
【高盛吼收租 匯豐選太地】
高盛亦認(rèn)為，今年挑選收租股較佳。因料住宅價格呈跌勢，該行予“買入”評級的地產(chǎn)股，包括太古地產(chǎn)、嘉里建設(shè)(00683.HK)、恒隆地產(chǎn)(00101.HK)、新地、希慎、置地、長實及九倉(00004.HK)(見附表)。
九倉坐擁兩大大型購物廣場—時代廣場及海港城。時代廣場總經(jīng)理梁淑敏表示，新春期間廣場人流較去年同期增加15%，人均消費增加20%，預(yù)計今年全年生意額有雙位數(shù)增幅。至於旗下寫字樓，每年約有三分一面積需要進(jìn)行續(xù)租，預(yù)期今年寫字樓租金將錄得雙位數(shù)增長。
此外，匯豐證券表示，在收租股中首選太古地產(chǎn)，予“增持”評級。指出集團(tuán)對商業(yè)地產(chǎn)的覆蓋率高，達(dá)到資產(chǎn)價值(GAV)的67%。加上目前估值吸引，估值距離金融海嘯水平僅6%。集團(tuán)的租務(wù)組合具防守性，內(nèi)地業(yè)務(wù)持續(xù)擴(kuò)大。