為了應(yīng)對(duì)上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)日趨激烈的競(jìng)爭(zhēng)，一些地產(chǎn)發(fā)展商正在采取自我保護(hù)的“避震措施”——通過(guò)放緩工程建設(shè)速度，推遲項(xiàng)目的入市時(shí)間。
　　據(jù)地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)萊坊近期對(duì)入駐上海虹橋商務(wù)區(qū)的開(kāi)發(fā)商所做的調(diào)研，部分位于虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)一期的商業(yè)項(xiàng)目最終竣工時(shí)間將比原定計(jì)劃推遲10~24個(gè)月。
　　一家于上述區(qū)域內(nèi)進(jìn)行開(kāi)發(fā)的地產(chǎn)商在接受記者采訪時(shí)部分證實(shí)了這一說(shuō)法，其開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目最初計(jì)劃于2015年底入市，但目前預(yù)計(jì)的開(kāi)業(yè)時(shí)間已調(diào)整至2016年底或2017年初。不過(guò)另一家較早入駐該區(qū)域的發(fā)展商表示，仍會(huì)遵循原定計(jì)劃推出項(xiàng)目。
　　  “2016年之前，上海寫(xiě)字樓供應(yīng)將迎來(lái)高峰，需求卻相對(duì)疲弱，這使得一些較晚進(jìn)入該區(qū)域的開(kāi)發(fā)商主觀上缺乏入市的積極性。”萊坊中國(guó)區(qū)董事楊松表示。此外，地下人行通道、新地鐵線和公共換乘系統(tǒng)等一些互連公共基礎(chǔ)設(shè)施仍在建設(shè)之中，無(wú)法和開(kāi)發(fā)商的計(jì)劃進(jìn)程保持一致，也是造成延期的一部分客觀原因。
　　日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)
　　虹橋商務(wù)區(qū)毗鄰虹橋商務(wù)樞紐，隨著浦東和浦西主要商務(wù)區(qū)域的發(fā)展成熟，上海商務(wù)區(qū)正經(jīng)歷外擴(kuò)的過(guò)程，虹橋商務(wù)區(qū)以其便捷的交通網(wǎng)絡(luò)以及靠近多個(gè)長(zhǎng)三角制造基地的地理優(yōu)勢(shì)，無(wú)疑具備巨大的開(kāi)發(fā)潛力。
　　作為上海商業(yè)地產(chǎn)大開(kāi)發(fā)的一個(gè)縮影，虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)一期按計(jì)劃將在2014~2015年新增約170萬(wàn)平方米辦公、商鋪和酒店面積，2015年到2020年間則將再建130萬(wàn)平方米的商務(wù)面積。
　　過(guò)去數(shù)年，這里吸引了眾多知名開(kāi)發(fā)商，包括萬(wàn)科、瑞安、龍湖、萬(wàn)通等。資料顯示，這些開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)土地的價(jià)格達(dá)到每畝人民幣2200萬(wàn)元-2680萬(wàn)元，而同期周邊外環(huán)路附近商辦用地的地價(jià)只有不到其一半，每畝僅約合人民幣1070萬(wàn)元。
　　這些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目大多數(shù)超過(guò)30萬(wàn)平方米的體量，每個(gè)項(xiàng)目的總投資達(dá)人民幣40億元~60億元，反映投資之初開(kāi)發(fā)商的樂(lè)觀預(yù)期。但要將宏偉的遠(yuǎn)景與眼前的投資回報(bào)立刻掛上鉤，開(kāi)發(fā)商們卻面臨一系列挑戰(zhàn)。
　　萊坊的報(bào)告指出，由于核心區(qū)一期項(xiàng)目嚴(yán)格受制于政府的規(guī)劃要求，所有開(kāi)發(fā)商必須達(dá)到LEED認(rèn)證或中國(guó)三星可持續(xù)評(píng)級(jí)，這會(huì)將工程的總體成本平均推高8%~13%。此外，由于地理上與虹橋機(jī)場(chǎng)十分靠近，建筑限高在38~43米之間，容積率需在3.0左右，由于典型的寫(xiě)字樓層高為3.8~4.5米，這意味著即便包括屋頂空調(diào)機(jī)組，也只能建8~9層。這大大減少了建筑設(shè)計(jì)上的靈活性和效率。
　　而虹橋商務(wù)區(qū)配套的地下人行通道、新地鐵線和公共換乘系統(tǒng)等一些互連公共基礎(chǔ)設(shè)施仍在建設(shè)之中，無(wú)法和開(kāi)發(fā)商的計(jì)劃進(jìn)程保持一致，也給工程制造了一定的困難。
　　不過(guò)，真正嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)在于上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)未來(lái)幾年供應(yīng)井噴的事實(shí)。
　　2014~2016年間，上海中央商務(wù)區(qū)將有164萬(wàn)平方米新增供應(yīng)投放市場(chǎng)，且次級(jí)和新興商務(wù)區(qū)還會(huì)新增249萬(wàn)平方米。上海第一高樓上海中心、企業(yè)天地二期、世紀(jì)大都會(huì)、環(huán)貿(mào)廣場(chǎng)二座在竣工后將分別為市場(chǎng)增加約21萬(wàn)平方米、5.9萬(wàn)平方米、11萬(wàn)平方米和6萬(wàn)平方米的辦公空間。此外，虹橋商務(wù)區(qū)還將面臨上海自貿(mào)區(qū)在吸引租戶方面構(gòu)成的威脅。
　　正是供應(yīng)井噴的局面，促使一些發(fā)展商重新審視投資計(jì)劃，作出了項(xiàng)目推遲入市的選擇，一些開(kāi)發(fā)商同時(shí)還對(duì)此前過(guò)于樂(lè)觀的租金預(yù)期進(jìn)行了修正。
　　“按照入駐虹橋商務(wù)區(qū)的開(kāi)發(fā)商最初的測(cè)算，每天每平方米6~8元的租金水平可以滿足他們的投資回報(bào)要求，但在目前市場(chǎng)壓力下，一些項(xiàng)目針對(duì)有潛質(zhì)的租戶事實(shí)上已經(jīng)通過(guò)推出優(yōu)惠變相下調(diào)了租金。”楊松說(shuō)。萊坊預(yù)計(jì)，虹橋商務(wù)區(qū)整體租金將穩(wěn)定在每天每平方米5.5~6元。
　　具有爭(zhēng)議的市場(chǎng)前景
　　虹橋商務(wù)區(qū)的現(xiàn)狀為觀察上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)提供了一個(gè)視角。去年以來(lái)，上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)開(kāi)始被越來(lái)越多富有爭(zhēng)議的討論所包圍，雖然沒(méi)有人懷疑長(zhǎng)遠(yuǎn)而言它仍然充滿機(jī)遇。
　　DTZ戴德梁行華東區(qū)研究部數(shù)據(jù)顯示，2013年全年上海甲級(jí)寫(xiě)字樓共有約54.8萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)入市，總存量達(dá)到631.4萬(wàn)平方米，第四季度整體平均租金為每天每平方米8.73 元，同比下降3.75%。
　　“中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速放緩，上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入到這樣一個(gè)階段——越來(lái)越多的租戶在開(kāi)始考慮如何控制成本的同時(shí)，也在放緩擴(kuò)租的計(jì)劃。”高緯環(huán)球企業(yè)租賃策略部董事司徒泰山(Michael Stacy)表示。
　　去年10月，李嘉誠(chéng)整體出售東方匯經(jīng)中心曾一度引發(fā)人們對(duì)于上海商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系的擔(dān)憂。就虹橋商務(wù)區(qū)的前景而言，司徒泰山仍然感到樂(lè)觀。
　　“如果你是租戶，在乎的是辦公層面的需求，陸家嘴寫(xiě)字樓的空置率目前不到2%，這意味如果你希望在陸家嘴辦公，可以選擇的余地很小，但虹橋商務(wù)區(qū)提供的選擇則很多。”司徒泰山說(shuō)，“2003年的時(shí)候，所有人都在懷疑是否有人愿意搬去陸家嘴辦公，但現(xiàn)在顯而易見(jiàn)的事實(shí)是，陸家嘴已經(jīng)成為空置率不足2%的金融中心。大規(guī)模的商業(yè)開(kāi)發(fā)要求開(kāi)發(fā)商做好長(zhǎng)期投資的打算。”
　　楊松也認(rèn)為，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，毗鄰虹橋交通樞紐、成熟的設(shè)施和基建優(yōu)勢(shì)將會(huì)使得虹橋商務(wù)區(qū)吸引來(lái)自汽車、第三方物流、倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)、服務(wù)型公司、商品貿(mào)易等各個(gè)行業(yè)的國(guó)際及國(guó)內(nèi)企業(yè)。對(duì)那些希望進(jìn)駐上海以及長(zhǎng)三角地區(qū)、節(jié)省成本、有合并及升級(jí)物業(yè)需求的企業(yè)來(lái)講，這無(wú)疑是個(gè)好消息。
　　“即使虹橋商務(wù)區(qū)的項(xiàng)目存在一定程度的延期，我認(rèn)為這也不是什么大問(wèn)題。”高緯環(huán)球企業(yè)租賃策略部董事孫琦說(shuō)，“這樣一個(gè)參與者眾多的綜合工程，需要若干年時(shí)間去完成，租戶很清楚這一點(diǎn)，他們也需要時(shí)間為重新選擇辦公地點(diǎn)作出考慮。”