2018年3月30日，重慶 —世界領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)和投資公司世邦魏理仕（CBRE）今日發(fā)布《2018年第一季度重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望》報(bào)告。研究報(bào)告顯示：

· 寫字樓市場(chǎng)在傳統(tǒng)淡季受聯(lián)合辦公大面積成交驅(qū)動(dòng)，需求端相對(duì)活躍，租金持續(xù)下跌，但未來(lái)下探空間有限。

· 商業(yè)地標(biāo)項(xiàng)目升級(jí)調(diào)整，吸引更多首進(jìn)品牌進(jìn)駐。新零售熱備受市場(chǎng)關(guān)注，科技創(chuàng)新在現(xiàn)代商業(yè)運(yùn)營(yíng)的價(jià)值被市場(chǎng)普遍認(rèn)同，并以多重維度呈現(xiàn)。

· 物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)供需兩旺，集中供應(yīng)短期推高市場(chǎng)空置水平，但第三方物流主導(dǎo)的穩(wěn)定需求提振業(yè)主信心，季內(nèi)租金觸底反彈。

*寫字樓租金指平均賬面租金；

**零售物業(yè)租金指購(gòu)物中心首層平均租金；

***物流倉(cāng)儲(chǔ)租金指含物管費(fèi)在內(nèi)的平均有效租金總額。

數(shù)據(jù)來(lái)源：世邦魏理仕研究部，2018年第一季度

優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)：聯(lián)合辦公助力需求增長(zhǎng)

2018年第一季度，重慶優(yōu)質(zhì)寫字樓新增供應(yīng)10.8萬(wàn)平方米，位于渝北的重慶國(guó)際都會(huì)交付。至季末，重慶甲級(jí)寫字樓存量突破260萬(wàn)平方米。

受傳統(tǒng)淡季影響，一季度凈吸納量錄得5.1萬(wàn)平方米，但同比漲幅高達(dá)159%，顯示出需求端升溫的走勢(shì)。究其原因，一方面，聯(lián)合辦公在渝快速擴(kuò)張，錄得大面積成交；另一方面，辦公需求自2017年中期開始，走勢(shì)持續(xù)向好。甲級(jí)寫字樓繼續(xù)主導(dǎo)需求端，凈吸納量貢獻(xiàn)率占比逾七成。重慶甲乙級(jí)寫字樓的租金差值普遍小于中西部同能級(jí)城市，因而甲級(jí)寫字樓租金性價(jià)比優(yōu)勢(shì)凸顯，帶動(dòng)甲寫需求持續(xù)活躍。總體而言，新增供應(yīng)推動(dòng)市場(chǎng)空置率小幅回升，截至季末全市均值達(dá)到40.8%，環(huán)比上浮0.3個(gè)百分點(diǎn)。

行業(yè)方面，專業(yè)服務(wù)業(yè)、金融業(yè)與科技新媒體（TMT）分列本季三大需求來(lái)源。聯(lián)合辦公在渝布局加速，MFG分別簽約企業(yè)天地2號(hào)樓與WFC即為一例。聯(lián)合辦公需求加速釋放推動(dòng)專業(yè)服務(wù)業(yè)以46.7%的貢獻(xiàn)率，躍升為需求首要來(lái)源。其次，金融業(yè)以18.9%的貢獻(xiàn)率成為第二驅(qū)動(dòng)力，其中，以車貸、投資理財(cái)為代表的非傳統(tǒng)金融業(yè)回暖復(fù)蘇，持續(xù)加速相關(guān)企業(yè)辦公需求釋放。此外，作為2017年辦公市場(chǎng)新增需求亮點(diǎn)，TMT行業(yè)在政府的大力培育以及政策的持續(xù)引導(dǎo)下，其產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)持續(xù)投射于辦公市場(chǎng)，延續(xù)自2017年下半年開始的逐步活躍態(tài)勢(shì)。本季，TMT行業(yè)以15.8%的貢獻(xiàn)率，繼續(xù)位列全市前三大需求來(lái)源。

就整體市場(chǎng)而言，供過于求的核心矛盾依舊存在，市場(chǎng)整體情緒未現(xiàn)根本逆轉(zhuǎn)，租金持續(xù)承壓。但需指出，長(zhǎng)期降租導(dǎo)致寫字樓市場(chǎng)的租金需求彈性顯著下降，因此，業(yè)主方進(jìn)一步大幅下調(diào)租金的意愿降低。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，重慶優(yōu)質(zhì)寫字樓平均租金至季末報(bào)81.6元每平方米每月，環(huán)比微跌0.5%。

展望2018年，重慶預(yù)計(jì)將迎來(lái)逾60萬(wàn)平方米新增供應(yīng)。世邦魏理仕預(yù)判整體市場(chǎng)壓力仍將持續(xù)一段時(shí)間，空置率大幅回落的可能性較低，但活躍需求有望推動(dòng)空置率短期回調(diào)。未來(lái)4-6個(gè)季度，市場(chǎng)供需矛盾在持續(xù)高企的供應(yīng)量沖擊下，難有根本性緩解。租金仍將下行，但下探空間有限。

世邦魏理仕華西區(qū)顧問及交易服務(wù)|辦公樓部主管戴暉表示：“在新經(jīng)濟(jì)發(fā)展支撐下，預(yù)計(jì)受聯(lián)合辦公、科技類企業(yè)帶動(dòng)，2018年重慶寫字樓需求將穩(wěn)中有升。市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)入新階段，業(yè)主之間的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)亦將逐步轉(zhuǎn)向品質(zhì)與服務(wù)等多維度的競(jìng)爭(zhēng)格局。三北區(qū)域也將成為未來(lái)市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。”

零售物業(yè)市場(chǎng)：科技應(yīng)用改變消費(fèi)慣性，新零售熱引市場(chǎng)關(guān)注

第一季度，觀音橋商圈迎來(lái)全新商場(chǎng)開業(yè)—天和里，為市場(chǎng)帶來(lái)3.3萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)。

需求方面，受季節(jié)性因素的影響，整體成交活躍度不及其他季度。重慶零售物業(yè)市場(chǎng)伴隨數(shù)個(gè)高端購(gòu)物中心開業(yè)，整體商業(yè)氛圍在量和質(zhì)方面均得以提升。地標(biāo)項(xiàng)目依然備受市場(chǎng)的關(guān)注，業(yè)態(tài)與品牌升級(jí)逐步常態(tài)化。北城天街繼續(xù)往中高端及輕奢方向進(jìn)行調(diào)整，新引進(jìn)Armani Exchange。萬(wàn)象城首層仍持續(xù)錄得國(guó)際品牌租戶進(jìn)駐，季內(nèi)Stella McCartney、Maje進(jìn)駐。江北嘴商圈的IFS引入Ruth’s Chris Steak House重慶首店，引發(fā)關(guān)注。

科技在零售物業(yè)市場(chǎng)的應(yīng)用已大勢(shì)所趨，亦備受矚目。大數(shù)據(jù)和智能系統(tǒng)的出現(xiàn)加速了品牌商和運(yùn)營(yíng)商與消費(fèi)終端的信息流通，并配合現(xiàn)代物流提升配送效率、增強(qiáng)消費(fèi)者體驗(yàn)感。新零售在超市業(yè)態(tài)的動(dòng)向可見一斑，超級(jí)物種在渝擴(kuò)張即為一例。此外，智能系統(tǒng)的應(yīng)用有助于提升消費(fèi)體驗(yàn)、增強(qiáng)顧客黏性。季內(nèi)，愛琴海購(gòu)物中心引入的商鋪定位查詢系統(tǒng)能夠更好引導(dǎo)客流動(dòng)線，提升消費(fèi)體驗(yàn)。

從統(tǒng)計(jì)層面來(lái)看，重慶購(gòu)物中心首層平均租金環(huán)比上漲0.1%，報(bào)393.3元每月每平方米。空置率環(huán)比微跌0.1個(gè)百分點(diǎn)，報(bào)10.8%。重慶市場(chǎng)仍會(huì)是國(guó)際品牌關(guān)注的西區(qū)重點(diǎn)城市之一。預(yù)計(jì)2018年，市場(chǎng)將迎來(lái)48萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，區(qū)域型及社區(qū)商業(yè)以填補(bǔ)部分近郊、新興板塊的商業(yè)空白。未來(lái)，科技應(yīng)用將繼續(xù)改變商業(yè)市場(chǎng)及消費(fèi)市場(chǎng)格局，大數(shù)據(jù)及智能系統(tǒng)的應(yīng)用愈加頻繁。

世邦魏理仕華西區(qū)顧問及交易服務(wù)|商業(yè)部主管江南表示：“經(jīng)歷2017年市場(chǎng)調(diào)整及品牌升級(jí)后，重慶商業(yè)能級(jí)不斷提升。以江北觀音橋區(qū)域?yàn)榇恚兄饕诵呐c次級(jí)板塊共同演繹提檔升級(jí)。同期，新零售與新科技元素逐一面市，與商業(yè)地產(chǎn)加速融合，傳統(tǒng)零售亦積極響應(yīng)。如何有效結(jié)合市場(chǎng)新動(dòng)向并積極轉(zhuǎn)型應(yīng)對(duì)，料將成為全新的商業(yè)命題。”

倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)：傳統(tǒng)淡季供需兩旺

本季，重慶高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)錄得安博兩江新區(qū)二期、嘉民兩江新區(qū)一期、維龍沙坪壩一期及嘉民空港西地塊一期四個(gè)項(xiàng)目交付，新增供應(yīng)共計(jì)23萬(wàn)平方米。維龍沙坪壩項(xiàng)目是鐵路物流港首個(gè)高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目。因新交付項(xiàng)目進(jìn)駐率暫時(shí)較低，全市平均空置率環(huán)比上升2.0個(gè)百分點(diǎn)，報(bào)29.5%。盡管如此，重慶倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)在淡季仍保持活躍需求，季度凈吸納量高達(dá)13萬(wàn)平方米，較上年同期上漲265.4%。行業(yè)細(xì)分方面，市場(chǎng)仍由第三方物流企業(yè)主導(dǎo)，其凈吸納量貢獻(xiàn)率超過六成。盡管電商的整體需求占比低于其他中西部城市，但預(yù)計(jì)在未來(lái)，新零售熱將帶動(dòng)相關(guān)倉(cāng)儲(chǔ)需求增長(zhǎng)。統(tǒng)計(jì)層面，良好需求走勢(shì)帶動(dòng)高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)平均租金環(huán)比上漲0.6%，報(bào)24.9元每月每平方米。

預(yù)計(jì)2018年全年，重慶高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)將迎來(lái)近90萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，全市總存量預(yù)計(jì)超過250萬(wàn)平方米。集中供應(yīng)一方面加劇項(xiàng)目和區(qū)域之間的資源競(jìng)爭(zhēng)，另一方面市場(chǎng)成熟度亦將伴隨更多高標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目的建成不斷提升。

世邦魏理仕華西區(qū)顧問及交易服務(wù)|工業(yè)部主管尤鵬偉表示：“一方面，重慶市場(chǎng)面臨供應(yīng)大量釋放的壓力，尤其非核心區(qū)域的項(xiàng)目將面臨較大的挑戰(zhàn)；另一方面，電商線上平臺(tái)在消費(fèi)市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)必然延伸到線下倉(cāng)儲(chǔ)物流基地布局的資源競(jìng)爭(zhēng)，電商及相關(guān)第三方物流的需求還未大量釋放，這是重慶高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展的機(jī)會(huì)點(diǎn)。”