搶房大戰(zhàn)
“最好盡快確定下來，這些寬敞而且陽光好的房源現(xiàn)在很搶手，可能下一個(gè)看的客戶直接就定了。”最近，在記者尋找租房房源期間，一位自如工作人員這樣說。
當(dāng)日晚間，記者在自如APP上查看發(fā)現(xiàn)，早上沒有直接簽約的位于石景山區(qū)、豐臺(tái)區(qū)的4個(gè)朝南兩居室中，有3個(gè)已經(jīng)簽約，而未簽約的那個(gè)房源面積較小、裝修相對(duì)較差、性價(jià)比不高。
前述自如工作人員說：“春節(jié)后是北京租房的旺季，看房不能猶豫，性價(jià)比高的房子只要掛出來，一兩天就租出去了，有些用戶連房都沒有來看，直接在APP上簽約，稍晚一步可能就錯(cuò)過心儀的房子了。”
租房靠搶背后是優(yōu)質(zhì)房源的緊缺，以自如為例，記者統(tǒng)計(jì)其目前上線的可供出租房源發(fā)現(xiàn)，2018年3月28日當(dāng)日，自如在北京可供出租的房源共計(jì)12525套。
一位自如管家對(duì)記者表示：“去年同期，自如系統(tǒng)上可供出租的房源大概有3萬多套，今年只有1萬多套，最近很多用戶反饋希望增加一些位于優(yōu)質(zhì)新小區(qū)的房源。”
對(duì)這一房源數(shù)量的變化情況，記者向自如方面求證，截至發(fā)稿未獲得答復(fù)。
有意思的現(xiàn)象在于，新興品牌蛋殼公寓方面對(duì)記者宣稱，從2017年至今，旗下北京房源的數(shù)量從7000余套大幅增長(zhǎng)至4萬余套。
日益激烈的競(jìng)爭(zhēng)使得獲取房源變得困難，這是很多一線房產(chǎn)中介的共同看法。
一位華熙地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對(duì)記者表示，現(xiàn)在拿房比以前難了很多，各個(gè)平臺(tái)搶得很厲害，很多互聯(lián)網(wǎng)品牌都沒有聽過名字，就是能砸錢，他前幾天碰到過一個(gè)不錯(cuò)的房源，結(jié)果業(yè)主說別家和他簽兩年合同，兩年租金直接付清，“這種真的搶不過”。
一些傳統(tǒng)中介公司的經(jīng)紀(jì)人將獲得了大量融資熱錢的互聯(lián)網(wǎng)品牌稱作“暴發(fā)戶”，將進(jìn)入租賃市場(chǎng)的開發(fā)商們稱作“土財(cái)主”，因?yàn)檫@些玩家的介入，整個(gè)行業(yè)獲取房源的成本與難度同步上升。
北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)趙慶祥認(rèn)為，獲取房源成本提高有多方面原因：一是房?jī)r(jià)本身升高，二是拿房?jī)r(jià)格在競(jìng)爭(zhēng)中不斷提高，“對(duì)大部分業(yè)主來說，選擇很簡(jiǎn)單，誰給的錢多就把房給誰”，三是裝修的成本在比較中攀升，“裝修是吸引客源的重要因素，對(duì)裝修的要求越來越高已經(jīng)成了一種趨勢(shì)”。
名下兩套房與鏈家租期將盡，張先生對(duì)記者表示，正考慮將其中一套房簽給美麗屋，“在十幾家聯(lián)系我的中介中，超過一半承諾給我裝修，他們（美麗屋）給的價(jià)格最高，唯一讓我猶豫的是他們可能會(huì)打隔斷，到時(shí)候會(huì)很麻煩。不過這套房本來就是拿出來租的，多收租金是最重要的。”
房源≈份額
“手里有房，心里不慌”，這句形容國人對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)態(tài)度的順口溜很大程度上也代表著目前入局長(zhǎng)租公寓的玩家們的心態(tài)。
據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，目前全國長(zhǎng)租公寓品牌超過300家，其中，至少有15家大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)入局。談房源、拼規(guī)模、比量級(jí)幾乎成了各家大型房企發(fā)布長(zhǎng)租公寓規(guī)劃時(shí)的必要環(huán)節(jié)。
2017年12月，碧桂園正式發(fā)布長(zhǎng)租公寓品牌“BIG+碧家國際社區(qū)”，并設(shè)下了3年100萬套的目標(biāo)。此外，萬科泊寓宣布年內(nèi)要突破10萬套，旭輝旗下領(lǐng)寓國際提出5年目標(biāo)20萬套，佳兆業(yè)寓享空間則要在3年內(nèi)拓展10萬套……僅記者統(tǒng)計(jì)的15家房企的未來戰(zhàn)略規(guī)劃目標(biāo)總和已近200萬套。
不僅是房企，許多新晉互聯(lián)網(wǎng)品牌更是將房源數(shù)量作為核心目標(biāo)，通過快速拿房提升管理資產(chǎn)總量，進(jìn)而從資本方獲取更高的融資額度以及估值，再度擴(kuò)張，以形成擴(kuò)張與資金的循環(huán)鏈條。
傳統(tǒng)中介也不甘示弱。鏈家等眾多傳統(tǒng)房產(chǎn)中介已在線下激烈爭(zhēng)奪加盟店，搶奪房源、經(jīng)紀(jì)人以及市場(chǎng)份額。另一方面，鏈家2017年底正式上線了“鏈家公寓”，將貝客公寓、磐石公寓、金宣公寓等公寓品牌接入鏈家平臺(tái)，豐富其房源選項(xiàng)。
長(zhǎng)租公寓的低回報(bào)率促使企業(yè)追求規(guī)模化，根據(jù)東方證券發(fā)布的《聚焦租賃市場(chǎng)》數(shù)據(jù)，目前的長(zhǎng)租公寓平均回報(bào)率在1%，在沒有有效方式大幅提升回報(bào)率的情況下，規(guī)模化是實(shí)現(xiàn)總體盈利的方式。
什么樣的規(guī)模可以支撐起一個(gè)長(zhǎng)租公寓品牌的總體盈利？自如CEO熊林曾給出100萬間的答案，“我們?nèi)蕴幱谝?guī)模化階段，談?dòng)€尚早。本來預(yù)計(jì)自如達(dá)到100萬間的管理規(guī)模時(shí)，商業(yè)模式會(huì)走向穩(wěn)定，但是從目前來看，這個(gè)行業(yè)才剛剛開始。”
根據(jù)國家衛(wèi)計(jì)委發(fā)布的《中國流動(dòng)人口發(fā)展報(bào)告2017》數(shù)據(jù)，2016年我國流動(dòng)人口規(guī)模為2.45億人。流動(dòng)人口是租賃人口的主要構(gòu)成。據(jù)東方證券報(bào)告測(cè)算，我國租賃人口已經(jīng)達(dá)到1.9億人，租賃市場(chǎng)規(guī)模已經(jīng)超過萬億。
盡管蛋糕很大，但真正吃到企業(yè)嘴里的并不多。
趙慶祥分析稱，租賃市場(chǎng)目前“只是個(gè)微利行業(yè)，這是很難改變的，很多人覺得房?jī)r(jià)漲了，房租也越漲越高，這些中介平臺(tái)應(yīng)該賺大了，其實(shí)這個(gè)說法不客觀，因?yàn)闃I(yè)主對(duì)房租的預(yù)期也隨房?jī)r(jià)在漲，平臺(tái)獲取房源的成本也在漲，兩邊都在漲，其中確實(shí)增加了一些盈利空間，但是利潤(rùn)依舊微薄。”
租賃市場(chǎng)相關(guān)金融產(chǎn)品的陸續(xù)破冰或許是行業(yè)進(jìn)入下一個(gè)階段的敲門磚。2017年10月，新派公寓類REITs正式獲批，保利、旭輝、碧桂園、招商蛇口等相繼發(fā)布類REITs、CMBS等金融產(chǎn)品，為長(zhǎng)租公寓提供了新的資金獲取渠道。
模式待考
租賃住宅的金融創(chuàng)新不斷試水，而規(guī)模化擴(kuò)展競(jìng)爭(zhēng)依舊如火如荼的情況下，有玩家倒下，也有玩家轉(zhuǎn)變思路，長(zhǎng)租公寓行業(yè)形式各樣的發(fā)展模式面臨考驗(yàn)。
今年2月，上海愛公寓被曝資金鏈斷裂，大量租客不僅失去了住所，同時(shí)仍需償還房租貸款。有租客的維權(quán)信息顯示，愛公寓要求租客使用平安月付、元寶e家等方式分期交租，而實(shí)際上利用租客的個(gè)人信息申請(qǐng)小額貸款，從金融機(jī)構(gòu)獲取一年的房租，并在過程中隱瞞了貸款的存在。通過貸款提前獲取的資金被用于下一套房源的獲取、裝修。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，不少長(zhǎng)租公寓品牌都是以這樣的方式提前獲取現(xiàn)金流，再以高價(jià)參與房源爭(zhēng)奪戰(zhàn)，區(qū)別在于有的品牌會(huì)告訴租戶貸款的存在，有的則不會(huì)。
趙慶祥表示，這樣的模式風(fēng)險(xiǎn)很大，“很多公寓品牌還沒有那么強(qiáng)的消化和運(yùn)營(yíng)能力，即使有了充足資金可以快速擴(kuò)張獲得大量房源，但是一些房屋可能在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)都處于空置狀態(tài)，都是負(fù)收益的。”當(dāng)空置率超過一定界限，資金鏈條就會(huì)斷裂。
趙慶祥認(rèn)為，愛公寓的例子稍顯極端，但也是現(xiàn)在很多品牌公寓需要面對(duì)的問題——對(duì)規(guī)模與運(yùn)營(yíng)的平衡。“有些企業(yè)依靠規(guī)模拿到了融資，資本方一般都會(huì)相應(yīng)地提出要求，比如在多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)房源達(dá)到多少間，因此這些拿到了錢的企業(yè)必須快速擴(kuò)張、高價(jià)搶房，規(guī)模做上去了才好再拿下一輪融資，但這期間運(yùn)營(yíng)能力能否跟上是要打個(gè)問號(hào)的。”
一些成熟品牌或許已經(jīng)發(fā)現(xiàn)這一問題。自如在1月16日完成了A輪40億元人民幣融資，熊林表示，下一步的戰(zhàn)略規(guī)劃中，更多的精力和資金將被投入到產(chǎn)品研發(fā)、生活服務(wù)升級(jí)、科技創(chuàng)新、引入人才當(dāng)中，對(duì)規(guī)模擴(kuò)張并未過多提及。
我愛我家董事長(zhǎng)兼CEO謝勇也曾對(duì)記者表示：“租房群體的多樣化決定了需求的多樣化，圍繞產(chǎn)品創(chuàng)新拓展出新的盈利渠道，這是未來的業(yè)務(wù)重心。”
趙慶祥認(rèn)為，對(duì)于企業(yè)來說，野蠻擴(kuò)張可以作為前期積累的手段，但發(fā)展不能完全依靠規(guī)模化后的外部融資，“融資-擴(kuò)張-再融資-再擴(kuò)張，這樣的外部供血總會(huì)有斷掉的一天，唯有做好產(chǎn)品，內(nèi)部有源源不斷的造血能力，發(fā)展才能長(zhǎng)久。”
他透露，北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)正與多部門探討推動(dòng)租賃行業(yè)的立法，為行業(yè)發(fā)展提供保障。