當(dāng)下的社會，要問何物能夠牽動所有人敏感的神經(jīng)，恐怕非房子莫屬。社交、婚戀、階級通通深度捆綁在房產(chǎn)之上。房子成了這個社會的硬通貨，超越一切、碾壓一切的硬通貨，它既讓我們焦慮、絕望，又給我們安全、保障。
　　而對于買房人，縈繞在他們內(nèi)心深處永遠有三個問題：買哪個城市？買哪個地段？買啥樣的房子？其實，在我看來，這三個問題非常簡單，只要你能夠深刻理解附著在房產(chǎn)上的客觀因素，就完全可以挑選到保值增值的好房子。
　　城市的選擇
　　目前，我國已經(jīng)是世界第二大經(jīng)濟體。2017年中國GDP達12萬億美元，相當(dāng)于美國的63%，并且我國的經(jīng)濟增長率為6.9%，遠高于美國的2.3%。如果按照6%的增速再增長十年左右，即在2027年前后，我國就有望取代美國成為世界第一大經(jīng)濟體，重回世界之巔。
　　我國的領(lǐng)土面積分別與美國、歐洲基本相當(dāng)，而人口是美國的4倍，歐洲的2倍。隨著我國社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展、城鎮(zhèn)化水平的迅速增長，未來必然會成長出幾座類似于紐約、倫敦的世界頂級城市，成為全球的經(jīng)濟文化中心。同時，還必然會成長出一批類似于洛杉磯、芝加哥、巴黎、柏林、米蘭等的全球次級中心城市，這些中心城市的崛起將成為中華民族偉大復(fù)興的有力支撐和基本保障。
　　中心城市的顯著特征是人口規(guī)模大、經(jīng)濟實力強、創(chuàng)新能力高、文化內(nèi)涵豐富、交通便利，而且國家的人流、資金流、交通流和信息流都持續(xù)不斷的向中心城市匯集，這些都是中心城市發(fā)展最強有力的保證，更是房價持續(xù)穩(wěn)步上漲的內(nèi)在驅(qū)動力。
　　近期，中國城市和小城鎮(zhèn)發(fā)展改革中心發(fā)布了《2017年中國中心城市發(fā)展年度報告》，報告是對國內(nèi)各城市發(fā)展前景的預(yù)測，更是房產(chǎn)價值投資的重要參考。

　　我曾多次強調(diào)，房產(chǎn)投資務(wù)必要根據(jù)城市等級和城市排名從高到低進行選擇。房產(chǎn)價值投資的核心就是城市的投資，房產(chǎn)升值的預(yù)期就是城市發(fā)展的預(yù)期。也許你目前還沒有跨城市買房的能力，但是你必須要有跨城市買房的意識。因為眼光遠遠要比能力重要，選擇遠遠要比堅持重要。只有你努力擠進大城市，你的后代才有機會實現(xiàn)階級的跨越。務(wù)必記住一句話：寧買大城市一張床，不買小城市一套房。
　　地段的選擇
　　房產(chǎn)投資的最終目的就是賣房。當(dāng)然你可以選擇長持，但是變現(xiàn)才是房產(chǎn)投資的最終歸屬。一個地區(qū)的短期房價可能是由投資客支撐的，但是長期房價一定是由當(dāng)?shù)貙嶋H自住需求支撐的。所以，看一個區(qū)域房價未來是上漲還是下跌，就只有一個指標(biāo)：投資客的占比。
　　投資客占比20％以內(nèi)屬于安全范圍，可以購買，占比20％-50％屬于危險范圍，不建議購買，超過50％則屬于警戒范圍，嚴禁購買。因為在一個房產(chǎn)周期之內(nèi)，既有寬松政策，也會有限制政策，在寬松政策時期投資客占比過高的區(qū)域，在限制政策出臺來臨時的房價高位必定會集中拋盤，套現(xiàn)離場，在短時間內(nèi)就會造成房價“踩踏式暴跌”，2017年的環(huán)京地帶就是最慘痛的教訓(xùn)。
　　而自住率高的地區(qū)，即使政策持續(xù)收緊，由于居住屬性占據(jù)主導(dǎo)，而且購房成本可控，杠桿率不高，惜售氛圍濃厚，就不會出現(xiàn)集中拋盤，因此換手率很低，交易量萎縮，房價橫盤，最多微跌。
　　所以說，由剛需自住客撐起來的才是房價，投資客撐起來的只能叫泡沫。
　　另一方面，所有產(chǎn)品都有折舊，房屋也會折舊，但土地不會，土地的價值反而會隨著土地上投入的增加和社會經(jīng)濟的發(fā)展而逐步上升。所以，選擇地段就是要選擇附加值高的地方，比如交通便利、商業(yè)繁榮、學(xué)區(qū)頂級、稀缺景觀等等，依附在這些高附加值條件上的房子才是值得投資和自住的好房子。如果你仍然不會選擇，那么我告訴你，你就盡自己最大的努力和有錢人、有權(quán)人做鄰居即可。
　　歸根結(jié)底，買房就是買人氣、買附加值，其它所有都TM是扯淡！
　　房產(chǎn)的選擇
　　房子的最終價值是要通過居住價值體現(xiàn)出來的，也就是說一套房子的投資價值需要在自住客手上兌現(xiàn)，投資鏈條的終端就是自住。
　　說明白點，所謂的房產(chǎn)投資根本上就是為他人買房。你所有的投資決策都應(yīng)該是為他人考慮的，而不僅僅是自己。當(dāng)然，如果你非要買一套沒人愿意接手但自己喜歡住的房子也無可厚非，只能證明你沒有投資意識。所以，假如你僅僅因為價格便宜，而去投資一套地段偏遠、環(huán)境惡劣，配套缺乏、房型奇特的房產(chǎn)，恐怕將來沒人愿意接你的盤。
　　好的房子，各有各的優(yōu)勢，但是差的房子卻是千奇百怪，以下是我為大家匯總的挑選房子的負面清單，望務(wù)必繞行：
　　一、商住房，
　　二、小產(chǎn)權(quán)房，
　　三、共有產(chǎn)權(quán)房（經(jīng)濟適用房），
　　四、法院拍賣房，
　　五、抵債房，
　　六、產(chǎn)權(quán)糾紛房，
　　七、抵押房，
　　八、全權(quán)代理房，
　　九、背景復(fù)雜的房產(chǎn)，
　　十、新裝修無人居住的房子，
　　十一、緊臨棚戶區(qū)或者待拆地塊的房子，
　　十二、有家庭矛盾的房子，
　　十三、兇宅，
　　十四、靠近高架的房子，
　　十五、靠近變電站的房子，
　　十六、緊靠地鐵線路的房子，
　　十七、冬天日照差的房子，
　　十八、靠近垃圾焚燒廠和垃圾中轉(zhuǎn)站的房子，
　　十九、臨近不吉利樓堂會館的房子，
　　二十、頂層的房子。
　　相信除此之外的房子應(yīng)該都是值得入手的房子了。
　　時機的選擇
　　房地產(chǎn)市場是市場經(jīng)濟，更是計劃經(jīng)濟，但是歸根結(jié)底是預(yù)期經(jīng)濟。所有政策都是通過行政手段來改變未來房價上漲或下跌的預(yù)期，引導(dǎo)民眾買進或者賣出，從而服務(wù)于國家的整個經(jīng)濟周期。
　　聽黨話、跟黨走，國家希望你買就拼命買，為國添磚加瓦，國家希望你停就趕快停，為國分憂解愁。記住一句話：需要就買，熟悉就買，有錢就買，寬松就買。
　　買房，其實并不難，難的是沒錢買房。別和我談上班，我的理想就是不上班，別和我談人生，我的人生就是為了買房，買很多套房。我雖不是圣人，但希望你們和我都一樣！